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RIPARTIZIONE SPESE

DOMANDA

Sono un pensionato che vive in un bilocale.
Recentemente l'amministratore del nostro condominio mi ha presentato un conto salatissimo relativo al mio personale consumo di acqua calda.
Prima di pagare, vorrei sapere con quale metodo generalmente vengono ripartite queste spese.

RISPOSTA

Per affrontare la questione della ripartizione delle spese relative al consumo dell'acqua in un condominio, va innanzitutto ricordato che negli edifici vi possono essere due distinti servizi di erogazione: quello dell'acqua potabile, ossia quella fredda, praticamente sempre presente, e quello dell'acqua calda "sanitaria" (che esiste solo se non ci sono scaldabagni individuali).
Poiché gli edifici sono normalmente privi di contatori per singole unità immobiliari, generalmente per calcolare l'utilizzo dell'acqua vengono adottati criteri di ripartizione forfettari.
Che in sostanza ripartiscono le spese in funzione delle potenzialità di consumo di ciascun condomino.

CRITERIO A PERSONA
Il più comune dei criteri forfettari è la ripartizione per numero di abitanti delle unità immobiliari, ossia il cosiddetto criterio a persona.
Per applicare tale criterio è necessario conoscere il numero degli abitanti di ogni singola unità immobiliare, sommarli e quindi dividere per questo numero la spesa totale del consumo dell'acqua.
Poi si attribuisce una quota a ciascuna persona abitante nella singola unità immobiliare.
ma proprio perché si tratta di un criterio forfettario, la sua applicazione non è certo esente da difetti, almeno in alcune situazioni.
Per esempio, nel caso in cui non tutte le unità immobiliari dell'edificio abbiano la medesima destinazione d'uso.
Generalmente, due sono le strade per calcolare con equità i consumi.
La prima è attribuire alle unità destinate a uso non abitativo un numero virtuale di persone.
Per esempio, in base a un ipotetico consumo d'acqua, si può stabilire che per un ufficio venga calcolato un numero virtuale di persone inferiore rispetto a quello che si calcolerebbe per un esercizio commerciale, come nel caso di un bar o di una tintoria, dove il consumo dell'acqua è sicuramente superiore.
La seconda via è quella di optare per l'installazione di un contatore che segnali i consumi effettivi delle sole unità non abitative, visto che in questi casi non è sempre facile individuare un numero convenzionale di persone che si avvicini adeguatamente ai consumi effettivi di queste ultime.
In tal caso, i metri cubi consumati dalle unità non abitative vengono sottratti da quelli risultanti nel contatore generale e conseguentemente si ha il totale dei consumi effettivamente imputabili al resto del condominio

CONTATORI INDIVIDUALI
Occorre anche valutare una terza opzione, ossia l'installazione di contatori individuali, uno per ogni condomino, per poter verificare con esattezza i consumi specifici.
Tale sistema può però risultare costoso in quanto i contatori, se di cattiva qualità, possono essere soggetti a guasti per la presenza di calcare nell'acqua.
E richiedono quindi verifiche periodiche circa il loro regolare funzionamento.

VALE IL REGOLAMENTO 
Il primo passo da fare, in caso di controversie, è studiare il regolamento di condominio.
Quasi sempre è lì che viene indicato il criterio di ripartizione delle spese dell'acqua, anche con una tabella.
Ma può anche accadere che i condomini decidano di cambiare il metodo della ripartizione delle spese.
Se il criterio di ripartizione è previsto in un regolamento contrattuale, per la sua modifica è necessaria l'unanimità dei consensi.
Se invece non vi è prescrizione regolamentare, o se il regolamento è assembleare, le opinioni sono divise: secondo alcuni giudici di merito (Tribunale di Massa, sentenza del 19 ottobre 1982) sarebbe possibile la modifica del criterio con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi; mentre secondo la Corte di Cassazione (sentenza 1253/1985 della Cassazione civile) sarebbe necessaria comunque l'unanimità dei condomini.

COME PAGARE LA MANUTENZIONE
Le regole fin qui esposte vanno considerate valide soltanto per le spese del servizio di erogazione dell'acqua e non riguardano quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti e delle condutture necessarie per l'erogazione del servizio stesso.
Per queste ultime voci di spesa, infatti, a meno che il regolamento non disponga diversamente, vale il principio generale in tema di ripartizione delle spese relative ai beni comuni, ossia il criterio millesimale.
A questo proposito, in particolare, la Cassazione (sentenza 7172/1983) ha affrontato uno dei temi più controversi, quello delle spese di installazione e manutenzione dell'autoclave.
E ha affermato che la spesa non va ripartita in funzione al consumo né all'altezza dei piani, ma in base ai millesimi di proprietà.

CASI PARTICOLARI
A volte può accadere che in un condominio ci siano alcuni proprietari che occupino solo per un periodo dell'anno il loro appartamento, oppure che si verifichi un frequente mutamento dei nuclei familiari o del numero dei loro componenti.
Fermo restando che il criterio di suddivisione delle spese resta comunque forfettario, è possibile stabilire che all'inizio di ogni gestione i condomini comunichino all'amministrazione il numero dei componenti del loro nucleo familiare e, durante il corso della gestione, la loro eventuale assenza qualora essa sia prolungata, per esempio per periodi maggiori rispetto a quello delle ferie.
Esistono altri casi particolari che spesso sono motivo di discussione nelle assemblee, poiché aumentano le potenzialità di consumo e quindi di spesa per tutti i condomini.
Per esempio l'uso dell'acqua per fiori e piante, oppure per un giardino molto grande di proprietà esclusiva di un solo condomino.
Anche in questo caso occorre fare riferimento a quanto stabilito nel regolamento condominiale.
Ma non è tutto.
Anche la presenza di animali domestici negli appartamenti è stata spesso considerata un'eccezione.
I giudici hanno però stabilito che, nonostante il criterio adottabile per la ripartizione delle spese resti comunque quello forfettario in base al numero delle persone abitanti in un'unità immobiliare, non si possa attribuire al proprietario di un appartamento, dove si trova un cane o un gatto, una persona in più ai fini della ripartizione delle spese (Tribunale di Monza, sentenza del 14 agosto 1993).

ACQUA CALDA SANITARIA
Cosa succede quando anche l'acqua calda "sanitaria" è centralizzata?
è chiaro che, anche in questo caso, per il consumo non si può fare ricorso alla superficie radiante o alla volumetria riscaldata, ma al criterio delle persone che abitano effettivamente e usano l'acqua in quel determinato appartamento.
Inoltre esiste, come per l'impianto di riscaldamento, l'obbligo di partecipazione al servizio.
Non si può, insomma, installarsi uno scaldabagno privato e smettere di pagare le spese; salvo che il distacco sia consentito dall'assemblea e previa dimostrazione che non si traduca in un aggravio di spese per gli altri condomini.
Infine, per le spese di manutenzione, si usa la ripartizione millesimale.